L’état des lieux est un élément central dans le dossier de location d’un bien immobilier, il a lieu après la rédaction du bail et en même temps que la remise des clés.
On distingue l’état des lieux d’entrée et de sortie. Les deux doivent être contradictoires : en d’autres termes, ils doivent être réalisés en présence du locataire (preneur) et du propriétaire bailleur (ou de leurs représentants) et présenter les mêmes informations sur le logement.
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Qu’est-ce qu’un état des lieux ?
Il s’agit d’un document permettant d’attester de l’état du logement, que cela soit à l’arrivée ou au départ du locataire. Il est effectué et signé par le bailleur et le locataire ou en l’absence d’une ou des deux parties, par leurs mandataires (famille, amis, voisin, agence immobilière…). L’état des lieux est un document contradictoire : il existe deux versions (celle du bailleur et celle du locataire) qui doivent concorder, c’est à dire présenter les mêmes informations sur l’état du logement.
Que vous soyez locataire, colocataire (dans le cadre d’une colocation) ou bailleur, il est essentiel de faire attention à la réalisation de l’état des lieux pour que ce moment ne soit plus synonyme de stress ou de conflit mais de conciliation et bonne entente.
Il existe deux états des lieux :
• L’état des lieux d’entrée : le locataire doit s’assurer que tous les éléments composant le logement ont bien été inspectés. Cette étape est primordiale car elle le protège par la suite. Au moment de son départ, l’état des lieux d’entrée sera comparé avec celui de sortie. S’ils coïncident, le propriétaire devra rendre le dépôt de garantie au locataire. Faire un état des lieux d’entrée permet donc d’éviter au locataire d’être accusé de dégradations dont il ne serait pas responsable.
• L’état des lieux de sortie : le propriétaire doit relever chaque défaut lors du départ du locataire. Toute dégradation causée par le locataire est un motif pour conserver une partie ou l’intégralité du dépôt de garantie, pour couvrir les travaux de réparation.
Quelque soit l’état des lieux, le mieux est d’être le plus complet possible dans les descriptions des sols, murs et équipements de chaque pièce du logement.
Ne pas confondre vétusté et dégradations La vétusté, c’est l’usure normale d’un logement et de ses équipements (peinture, plomberie, appareil électroménager, etc.). Les dégradations sont causées par un usage anormal du bien par le locataire.
Le dépôt de garantie, souvent appelé à tort « caution » ne peut excéder 1 mois de loyer (hors charges locatives) pour un logement vide et 2 mois de loyer (hors charges locatives) pour un logement meublé. Si aucune dégradation n’est constatée en fin de location, le bailleur doit rendre l’entièreté du dépôt de garantie en un mois. En cas de dégradation, le dépôt de garantie est amputé du montant des travaux et doit être restitué sous 2 mois.
L’état des lieux est-il obligatoire ?
Bien connu des locataires et des propriétaires, l’état des lieux est devenu un passage obligé plein d’enjeux pour les deux parties. Si ce document n’est pas obligatoire, il est cependant fortement conseillé d’en réaliser un. Il doit alors être joint au bail de location, en annexe parmi le dossier de diagnostics (énergétique, amiante, électricité, gaz…).
L’état des lieux ne doit pas être pris à la légère ! Bien que sa rédaction ne demande pas de compétence particulière, il s’agit d’un document officiel, avec des mentions obligatoires à remplir pour que le document ait une valeur juridique.
En l’absence d’état des lieux d’entrée (par négligence des deux parties, par exemple), la loi considère que le logement a été remis au locataire en bon état. Il ne pourra être tenu pour responsable des dégradations constatées en fin de location et devra récupérer l’intégralité du dépôt de garantie.
Le locataire peut-il exiger la rédaction d’un état des lieux ?
Le locataire peut demander la réalisation d’un état des lieux d’entrée au bailleur. Si celui-ci refuse, le locataire ne pourra pas être tenu responsable des dégradations constatées dans le logement en fin de location. Le bailleur sera donc dans l’obligation de lui rendre l’entièreté du dépôt de garantie.
Pour cette raison, le bailleur a tout intérêt à réaliser un état des lieux d’entrée.
Comment rédiger un état des lieux ?
Est-il possible d’écrire soi-même un état des lieux ?
L’état des lieux fait partie des étapes de gestion locative que beaucoup de propriétaires décident de réaliser eux-mêmes. Comportant de nombreux enjeux, c’est un moment fort de la location d’un logement, où les deux parties ont l’opportunité de s’exprimer sur l’état du bien immobilier.
Si vous décidez de réaliser l’état des lieux vous-même, il est impératif que vous preniez grand soin de ne négliger aucun aspect de sa rédaction. Le locataire doit scrupuleusement noter chaque détail lors de son état des lieux d’entrée et le bailleur doit inspecter chaque évolution lors de l’état des lieux de sortie.
Utiliser un modèle d’état des lieux
Pour être certain de n’oublier aucun détail important, il est conseillé d’utiliser un modèle d’état des lieux.
Si vous n’avez ni les compétences ni le temps nous réalisons pour vous votre état des lieux.
L’ajout de photos à l’état des lieux est-il possible ?
Lors de l’état des lieux, il faut être le plus complet possible : pour ce faire, il est conseillé d’ajouter des photos. Si ces dernières ne peuvent pas se substituer à une description écrite de l’état du bien, elles peuvent très bien l’appuyer et servir lors de la comparaison “avant-après” suivant l’état des lieux de sortie.
Etat des lieux : que faire en cas de litige ?
En cas de litige concernant l’état des lieux d’entrée ou de sortie, les parties peuvent faire appel à un huissier de justice. Lors du départ du locataire, ce dernier statuera du montant du dépôt de garantie que le bailleur doit restituer au locataire. Cependant, cela représente un coût non négligeable, à partager entre locataire et bailleur.
Il est aussi possible de faire appel à la commission départementale de conciliation et ce, gratuitement. Elle donnera son avis sur la situation mais son verdict n’oblige en rien les deux parties. Si la situation n’évolue pas, il faudra alors se tourner vers un juge.
La commission départementale de conciliation n’a pas compétence à intervenir sur un bail mobilité.
Guide pratique pour réussir son état des lieux
4 conseils pour réussir son état des lieux
L’état des lieux ne doit pas être négligé : sa réalisation doit suivre un plan précis, autrement plusieurs éléments risquent d’échapper au locataire et au bailleur.
Penser à vérifier les installations électriques
Trop souvent, locataire et bailleur oublient de vérifier que l’électricité fonctionne convenablement. C’est notamment le cas lorsque l’état des lieux est réalisé en journée. De même, pensez aussi à vérifier les prises électriques.
Le locataire peut aussi se référer au dossier de diagnostics techniques immobiliers (DDT) pour connaître l’état des installations électriques. Placé en annexe du contrat de location, ce dossier rassemble tous les diagnostics sur l’état du logement.
S’assurer que les eaux s’évacuent bien
Comme pour l’électricité, le locataire oublie souvent de vérifier que tous les points d’évacuation d’eau sont fonctionnels. Il convient de s’assurer que les éléments suivants ne rencontrent aucun problème :
• Les chasses d’eau
• Les douches ou baignoires
• Les robinets
Tester la sonnette, l’interphone et la serrure
L’interphone, la sonnette et la serrure sont des éléments qui appartiennent au logement. Toute détérioration de la part du locataire pourra lui être facturé à son départ. Ce dernier a donc tout intérêt à s’assurer qu’ils sont en état de marche avant d’emménager.
Pour vérifier que ces éléments fonctionnent, le locataire peut demander au propriétaire bailleur de sonner à la porte et de parler à l’interphone.
Vérifier que les fenêtres et portes fonctionnent
Lors de l’état des lieux, le locataire et propriétaire doivent également s’assurer que toutes les fenêtres et portes s’ouvrent et se ferment convenablement.
Les 3 erreurs à éviter lors de l’état des lieux
1. Utiliser des mots trop vagues
Pour réussir son état des lieux, il ne faut pas utiliser de termes trop vagues qui ne donnent pas suffisamment d’information sur l’état du logement et son sujet à interprétation.
Ainsi certains mots sont à bannir, tels que : bon, moyen, etc. Il vaut mieux privilégier une description de chaque élément pièce par pièce.
2. Avoir une confiance aveugle au propriétaire
Même si le propriétaire semble sympathique, il peut chercher à duper le locataire. Il peut essayer de minimiser certains défauts pour ensuite accuser le locataire de dégradations et garder le dépôt de garantie en fin de location.
3. Sous-estimer l’état d’un élément
Il est préférable de noter tous les éléments qui sont abîmés ou usés, même si le propriétaire semble dire que ce n’est pas très grave.
Un état des lieux d’entrée complet, c’est l’assurance de récupérer son dépôt de garantie en fin de contrat (si aucune dégradation n’a été causée lors de la location).